Créer de la valeur dans les murs de boutique.
Eidel Core+ achète des murs commerciaux, les sécurise par un bail ferme et les amène à un niveau institutionnel, pour viser un TRI attractif sur un horizon de 5 ans.
- Murs commerciaux
- Pieds d'immeuble
- Immobilier locatif
- Hôtels et résidences hôtelières
Objectifs et hypothèses de travail. Aucune performance n'est garantie.
Une société d'investissement immobilier, en club deal
Eidel Core+ investit dans des murs commerciaux : boutiques, restaurants, locaux d'activité. Chaque opération réunit un petit groupe d'investisseurs dans une même holding.
Une stratégie patrimoniale et institutionnelle pensée pour les investisseurs privés : la méthode d'un investisseur professionnel, avec un apport limité et une gestion déléguée.
- Création de valeurOn achète avec un rendement entrepreneurial, on sécurise le bail, on prépare l'actif à un niveau institutionnel.
- Un apport limitéUn financement bancaire pouvant couvrir jusqu'à 100 % du prix, sous réserve d'accord. Apport visé d'environ 10 %.
- Le TRI comme boussoleChaque opération est pilotée et présentée par son taux de rendement interne avant impôt, année par année.
Fabriquer un produit immobilier au niveau d'un institutionnel
Nous n'achetons pas seulement un local. Nous construisons un actif complet : un emplacement lisible, un locataire analysé, un bail ferme, une documentation irréprochable et une gestion professionnelle.
Acquérir
Sélectionner et financer les murs
Sourcing
Recherche et présélection de murs commerciaux à Paris et dans les régions à marché locatif solide.
Acquisition
Analyse juridique, technique et financière. Négociation du prix.
Financement
Structuration avec la banque, jusqu'à 100 % du prix, sous réserve d'accord bancaire.
Créer de la valeur
Sécuriser et stabiliser l'actif
Bail ferme
Bail commercial, durée ferme cible de 6 ans, locataire analysé en amont.
Gestion
Loyers, quittances, indexation, assurances, suivi du locataire, reporting.
Stabilisation
Historique de paiement documenté, visibilité durable sur les loyers.
Standard institutionnel
Data room, documentation juridique et technique complète.
Valoriser
Arbitrer et réinvestir
Cession
Arbitrage de l'actif stabilisé, avec un taux de capitalisation cible autour de 6 %.
Réinvestissement
Les produits de cession financent de nouvelles acquisitions au sein de la holding.
Critères immobiliers
- Immobilier exclusivement commercial
- Paris ou régions à forte profondeur économique
- Emplacement visible et liquide
- Demande locative démontrable
- Actif juridiquement et techniquement maîtrisable
- Actif cessible sur un marché d'investisseurs
Critères locatifs
- Locataire solvable, activité résiliente
- Chiffre d'affaires et capacité de paiement analysés
- Bail commercial sécurisé, durée ferme cible de 6 ans
- Loyer compatible avec le marché, indexation contractuelle
- Charges, taxes et travaux au maximum à la charge du locataire, dans les limites du bail et de la réglementation
Critères financiers
- Rendement acte en main supérieur à 8 %
- Financement bancaire pouvant atteindre 100 % du prix
- Apport maximal cible d'environ 10 %
- Taux bancaire de référence : 4 %
- Cash-flow positif, DSCR cible entre 1,15 et 1,30
- Détention de 5 à 7 ans, taux de sortie cible de 6 %
Une boutique à 500 000 € devient un restaurant, puis 5 boutiques
Un cas type, de l'achat à la cession à 5 ans. Chiffres indicatifs, avant fiscalité, fondés sur les hypothèses détaillées plus bas.
Achat des murs
Boutique en pied d'immeuble, emplacement visible. Le prêt bancaire est structuré avant la signature.
500 000 €Installation de l'extraction
Création du conduit qui permet d'accueillir un restaurant. Coût total du projet : 550 000 €.
50 000 €Bail avec le restaurateur
Bail commercial ferme de 6 ans. Loyer égal à 8 % du coût total, indexé de 1,5 % par an.
44 000 €par an HT HCCinq ans de gestion
Loyers encaissés, dette remboursée, reporting à l'investisseur. Le loyer couvre l'annuité avec une marge.
42 514 €trésorerie cumuléeCession de l'actif
Bail stabilisé, locataire en place, historique de paiement. Valeur entre 718 461 € (taux de 6,5 %) et 778 333 € (taux de 6 %).
718 à 778 k€valeur bruteRéinvestissement
Dette remboursée, le produit net et la trésorerie financent l'apport de nouvelles boutiques : 4 avec une cession à 6,5 %, 5 avec une cession à 6 %.
jusqu'à 5boutiques
Le TRI est élevé parce que l'apport ne représente que 10 % du projet : l'effet de levier joue dans les deux sens. Il suppose un prêt couvrant 100 % du coût, accordé par la banque.
Voir les hypothèses et le détail des calculs
Les hypothèses
- Prix d'acquisition
- 500 000 €
- Prêt bancaire (prix + extraction)
- 550 000 €, 4 %, 25 ans
- Travaux d'extraction
- 50 000 €
- Apport (notaire, garantie, structuration)
- 55 000 € (≈ 10 %)
- Coût total du projet
- 550 000 €
- Charges non récupérables
- 2 000 € par an
- Loyer initial HT HC (8 % du coût)
- 44 000 € par an
- Frais de cession
- 5 % de la valeur
- Indexation du loyer
- 1,5 % par an
- Détention
- 5 ans
Année par année
Le loyer couvre l'annuité du prêt chaque année. Le ratio de couverture (DSCR) reste au-dessus de 1,20.
| Année | Loyer HT HC | Charges non récup. | Résultat avant dette | Intérêts | Capital remboursé | Service de la dette | Cash-flow | DSCR | Capital restant dû |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 44 000 € | 2 000 € | 42 000 € | 21 762 € | 13 075 € | 34 837 € | 7 163 € | 1,21 | 536 925 € |
| 2 | 44 660 € | 2 000 € | 42 660 € | 21 229 € | 13 608 € | 34 837 € | 7 823 € | 1,23 | 523 317 € |
| 3 | 45 330 € | 2 000 € | 43 330 € | 20 675 € | 14 162 € | 34 837 € | 8 493 € | 1,24 | 509 155 € |
| 4 | 46 010 € | 2 000 € | 44 010 € | 20 098 € | 14 739 € | 34 837 € | 9 173 € | 1,26 | 494 415 € |
| 5 | 46 700 € | 2 000 € | 44 700 € | 19 497 € | 15 340 € | 34 837 € | 9 863 € | 1,28 | 479 075 € |
| Total | 42 514 € |
La cession selon le taux de sortie
Valeur = loyer de l'année 5 (46 700 €) divisé par le taux de capitalisation, puis remboursement du capital restant dû (479 075 €). Le multiple compare tout ce que l'investisseur récupère à son apport de 55 000 €. TRI avant impôt.
| Taux de sortie | Valeur brute | Frais de cession | Dette remboursée | Produit net | Multiple | TRI avant impôt | Boutiques réinvesties |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 % (objectif) | 778 333 € | 38 917 € | 479 075 € | 260 341 € | 5,5x | ≈ 45 % | 5 |
| 6,5 % | 718 461 € | 35 923 € | 479 075 € | 203 463 € | 4,5x | ≈ 40 % | 4 |
| 7 % | 667 143 € | 33 357 € | 479 075 € | 154 710 € | 3,6x | ≈ 34 % | 3 |
| 7,5 % | 622 667 € | 31 133 € | 479 075 € | 112 458 € | 2,8x | ≈ 27 % | 2 |
Boutiques réinvesties : produit net augmenté de la trésorerie cumulée, divisé par un apport de 55 000 € par boutique, arrondi à l'entier inférieur.
Ce qui fait tenir le montage
Détenir 5 ans ne veut pas dire rembourser en 5 ans : le prêt est amorti sur une durée plus longue et le solde est remboursé à la cession.
| Cas testé | Annuité du prêt | DSCR année 1 | Verdict |
|---|---|---|---|
| Prêt sur 15 ans | 48 819 € | 0,86 | Le loyer ne couvre pas la dette |
| Prêt sur 20 ans | 39 995 € | 1,05 | Marge insuffisante |
| Prêt sur 25 ans (scénario) | 34 837 € | 1,21 | Dans la cible 1,15 à 1,30 |
| 25 ans, taux à 5 % | 38 583 € | 1,09 | Marge réduite |
| 25 ans, 3 mois de vacance | 34 837 € | 0,89 | Trésorerie à prévoir |
À la cession, il ne reste qu'un an de durée ferme sur un bail de 6 ans. Pour tenir un taux de 6 % à 6,5 %, le bail devra être prolongé ou renégocié avant la cession.
Hors assurance emprunteur, frais de gestion de la société, coûts administratifs et fiscalité, qui dépendent de la structure retenue. Chaque opération fait l'objet d'une documentation spécifique.
Qui fait quoi
L'investisseur apporte sa capacité financière et bancaire. Eidel Core+ apporte les actifs, l'expertise, l'exécution et la création de valeur.
Eidel Core+ avec Bosquet Patrimoine
Toute la chaîne de valeur, de la recherche à la cession.
- Recherche et présélection des actifs
- Étude du marché local
- Analyse juridique, commerciale et financière
- Négociation du prix d'acquisition
- Analyse du locataire et de sa solvabilité
- Négociation et rédaction du bail commercial
- Structuration du financement
- Coordination avec la banque, le notaire et les avocats
- Mise en place de la holding ou de la société d'acquisition
- Encaissement des loyers et quittances
- Indexation et suivi des assurances
- Reporting régulier aux investisseurs
- Préparation de l'actif à un niveau institutionnel
- Recherche de l'acquéreur et exécution de la cession
L'investisseur
Un apport limité et un soutien bancaire.
- Sa capacité d'investissement
- Un apport d'environ 10 % du montant de l'acquisition
- Son accès ou sa relation avec un partenaire bancaire
- Son appui à la structuration financière
- Son engagement au sein de la holding d'investissement
Dupliquer le modèle dans une même holding
La première opération sert de preuve : qualité du sourcing, de la gestion, historique bancaire et locatif. Aucune nouvelle acquisition ne doit fragiliser les actifs déjà détenus.
Création de la holding, première acquisition, financement, stabilisation du bail, démarrage du reporting.
Acquisitions 2 et 3, renforcement de la relation bancaire, diversification géographique et locative.
Acquisitions 4, 5 et 6, mutualisation de la gestion, préparation des stratégies de sortie.
Gestion, indexation, sécurisation des baux, data room, échanges avec des acquéreurs.
Cession des premiers actifs, remboursement des prêts, réinvestissement des produits de cession.
Les risques et la façon de les maîtriser
Les objectifs ne sont pas des garanties. Voici ce qui peut faire varier le résultat, et ce qui est mis en place pour en limiter l'effet.
Risque locatif
Impayé, défaillance du locataire, départ à l'échéance du bail, baisse d'activité.
Analyse financière du locataire, dépôt de garantie, caution lorsque c'est pertinent, bail ferme, diversification.
Risque de financement
Hausse des taux, refus bancaire, garanties supplémentaires, refinancement difficile.
Taux fixe lorsque disponible, durée adaptée, DSCR prudent, plusieurs partenaires bancaires, réserve de trésorerie.
Risque de valorisation
Absence de baisse du taux de capitalisation, hausse des taux, recul de la demande des investisseurs.
Achat avec marge de sécurité, plusieurs scénarios de sortie, qualité du bail, emplacements liquides, détention prolongeable.
Risque juridique et réglementaire
Répartition incorrecte des charges, bail non conforme, réglementation environnementale, mise aux normes.
Audit juridique et technique, conseil notarial, avocat spécialisé, documentation complète.
Risque de liquidité
Délai de cession plus long que prévu, peu d'acquéreurs.
Actif cessible seul, plusieurs catégories d'acquéreurs ciblées, data room préparée à l'avance, pas de dépendance à une date unique de sortie.
Gouvernance et reporting
Une structure professionnelle, avec des règles de décision écrites.
- Holding dédiée, société par actif lorsque c'est pertinent
- Pacte d'associés et règles de décision
- Reporting trimestriel, comptes annuels, budget annuel
- Suivi bancaire et tableau de trésorerie
- Validation des acquisitions et des cessions
- Gestion des conflits d'intérêts
- Règles de distribution et de réinvestissement
Rémunération
Les niveaux exacts seront fixés dans la documentation contractuelle et communiqués en toute transparence.
- Frais de sourcing et de structuration
- Frais de gestion et honoraires de gestion locative
- Commission de succès à la cession
- Intéressement à la performance, carried interest éventuel
Bosquet Patrimoine
Bosquet Patrimoine exerce depuis plus de dix ans dans l'immobilier et la gestion patrimoniale. Eidel Core+ s'appuie sur son expertise, son sourcing et son suivi opérationnel au quotidien.
Informations et habilitations à confirmer dans la documentation juridique définitive.
Entrer dans le club deal en huit étapes
De la validation de votre profil au déploiement du portefeuille.
- Validation du profil investisseur
- Validation de la capacité bancaire
- Définition de la structure
- Signature des accords
- Sélection de la première acquisition
- Financement
- Exécution
- Déploiement du portefeuille
Parlons de votre projet d'investissement
Une première conversation suffit pour savoir si une opération Eidel Core+ correspond à votre stratégie patrimoniale. Choisissez un créneau dans l'agenda, ou contactez-nous directement.